法律三人行 | 唐庆冬律师：限购身份购买海南房产之被法院强制执行风险

买房是每个家庭的大喜事，可一旦没搞清楚状况就随便买房，例如在不符合当地限购政策的情况下购买商品房，喜事转瞬就变成“钱房两空”的无尽烦恼，本文依据《海南高院关于审理执行异议之诉纠纷案件的裁判指引（试行）》结合真实案例阐述“限购身份购买海南房产被法院强制执行的风险”，谨提醒朋友们购房时要多加注意。

2021年12月24日海南高院发布《关于审理执行异议之诉纠纷案件的裁判指引（试行）》，其中第14条规定“案外人在不符合海南省限购政策的情况下购买商品房，因其无法请求被执行人为其办理房产登记，故对其针对该商品房提起的案外人执行异议之诉，应依法不予支持。”下面用一个真实案例带大家直观感受此条规定对购房者的巨大风险。

关某执行异议案（（2019）琼96执异35号）及执行异议之诉三案（（2019）琼96民初145号、(2019)琼民终510号、(2020)最高法民申1860号），经过海南省第一中级人民法院、海南省高级人民法院、最高人民法院四次审理和改判，最终认定关某所购买的房屋，且在已付完全款、装修完毕并入住的情况下，仍因开发商欠付他人的债务被作为开发商的可执行财产拿去拍卖处置，而关某最终也只能另行向可能已无财产的开发商起诉主张退还购房款。

案情如下：关某在2018年5月与开发商永丰公司签订《文昌市商品房买卖合同》购买房屋，2018年5月8日付清购房款50多万元，随后关某将房屋装修并入住房屋，且该房屋是关某在文昌市的唯一住房。但因2018年4月22日《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发【2018】29号）的限购政策发布，关某不符合海南购房资格未能将房屋过户，后因开发商与银行的债务纠纷导致关某购买的仍登记在开发商名下的房屋被法院查封，关某向法院提起执行异议，法院作出（2019）琼96执异35号执行裁定支持关某，中止对案涉房屋的执行。银行不服法院裁定，提起执行异议之诉，一审法院认为关某拥有对案涉房屋的物权期待权，依据《执行异议和复议规定》的第二十八条和第二十九条，能够排除开发商债权人金钱之债的执行，继续驳回银行的诉讼请求。银行不服结果上诉到二审法院海南省高级人民法院后，转折就出现了，二审法院认为，虽然关某与开发商签订《文昌市商品房买卖合同》，依约支付全部购房款，对案涉房屋进行装修使用，但因不符合限购政策的要求，其购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果，无法请求开发商为其办理不动产转让登记，其也无法享有案涉房屋的物权期待权，改判继续查封关某购买的房屋。关某不服向最高人民法院申请再审，最高人民法院认为物权期待权要具有将房屋登记至其名下的期待，现在关某不符合海南限购政策，也就无法将房屋过户，认可二审法院关于关某对案涉房屋没有物权期待权的认定，裁定驳回关某的再审申请。

其实从关某的案件中，法院作出前后两种截然相反的判决结果也能看出裁判者对于此案的纠结，毕竟按照《执行异议和复议规定》的第二十八条和第二十九条的国家法律规定，关某具有排除银行强制执行房屋的权力，可最高人民法院最终也依据地方限购政策排除关某对案涉房屋的物权期待权，支持开发商的其他金钱债权人银行对关某所购买的房屋强制执行，那么像关某这样的个人购房者的生存利益如何保障？海南地方的限购政策又是否可以凌驾于国家法律之上？然而如果支持关某可以排除银行的强制执行，那限购政策又必将形同虚设，相信这个结果必将是经过激烈博弈作出的，虽然个人对判决结果和海南高院的判词持保留意见，但无论如何规定已经出台，更重要的是警示不符合购房条件的购房者们不要去以身试险，否则纠错的成本将是个人甚至一个家庭难以承受之重。

相关法律规定

《民法典》

第二百零九条   不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条   金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条   金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

作者：唐庆冬，北京德和衡（海口）律师事务所律师

核稿：闭志杰，海南大晔律师事务所律师