法律三人行 | 闭志杰律师：涉及不动产的案外人执行异议之诉案件的几点提示

案外人执行异议之诉，是指在执行过程中，案外人主张对执行标的享有足以排除强制执行的实体权利，在法院驳回执行异议申请后又提起诉讼，目的是请求人民法院排除对特定标的物的执行行为。可见，案外人执行异议之诉的出发点是执行程序，落脚点却是审判程序。因此，该类诉讼的重点就在于案外人对执行标的物是否享有实体权利。由于我国案外人执行异议之诉制度建立时间较短，各地法院对法律和相关司法解释存在不同理解，实践中亦存在裁判尺度不够统一的情况。

2021年12月24日，海南省高级人民法院出台《海南省高级人民法院关于审理执行异议之诉纠纷案件的裁判指引（试行）》（以下简称《海南执异之诉裁判指引》），用较大篇幅针对案外人提起执行异议之诉的典型案件进行梳理，提供裁判指引。笔者从《海南省高级人民法院关于审理执行异议之诉纠纷案件的裁判指引（试行）》的基本原则出发，尝试进行梳理以及找到该指引对办理涉及不动产的案外人执行异议之诉案件的提示：

一、审理执行异议之诉纠纷案件，应遵循的四项基本原则

《海南执异之诉裁判指引》第一条规定：审理执行异议之诉纠纷案件，应遵循以下基本原则：

（１）物权优于债权原则；

（２）法定特殊债权优于普通债权原则；

（３）生存利益优先原则；

（４）慎用自认原则。

    总结起来就是：物权优于债权；民生权利优于金钱债权；商品房消费者以居住为目的购房产生的权益>工程价款优先权>法定特殊债权请求权>普通债权请求权；谨慎根据当事人自认确认。

二、为什么会是这样的原则及依据？

第一，《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

以上可知，不动产物权未依法登记不发生效力，未依法登记前如双方订立有关设立、转让、变更等性质的购房合同，合同买受人仅享有合同债权，不真正取得物权。由于物权法定、其具有支配性和排他性，权利主体特定而义务主体广泛。债权则不同，债权是请求权，其不具有支配性或排他性，仅有平等性。因此，物权优于债权保护。

第二，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释【2023】1号）第二条和第三条规定：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

而《海南执异之诉裁判指引》第六条则援引上述规定，以上可知：规定和解释载明体现的是民生权利优于金钱债权，也体现了商品房消费者以居住为目的购房的权益>工程价款优先权>法定特殊债权请求权>普通债权请求权这一顺序。这也意味着不是以居住为目的购买的房产引发的案外人执行异议之诉，海南法院则应用另一种方式处理：如：《海南执异之诉裁判指引》第九条第2项规定，：如果案外人购买多套商品房的目的是为了转让并获取差价，人民法院对其排除强制执行的诉讼请求依法不予支持。第十四条规定：案外人在不符合海南省限购政策的情况下购买商品房，因其无法请求被执行人为其办理房产登记，故对其针对该商品房提起的案外人执行异议之诉，应依法不予支持。

第三，由于案外人提起执行异议之诉会影响到申请执行人、被执行人等主体的利益，加之案外人执行异议之诉是执行程序与审判程序的交织。故法院审理案外人执行异议之诉案件慎用自认规则。如《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”因此在司法实践中，即便被执行人对案外人的权利主张表示承认的，亦不能免除案外人的举证责任，因为可能会发生案外人与被执行人恶意串通损害申请执行人合法利益的情况。

三、以上原则对海南省内涉及不动产的案外人执行异议之诉的实务指导案件有何提示？

1.作为案外人一定要提供充分的证据证明自己享有物权的实体权利，如：真实有效的合同、付款凭证、占有使用的影像资料、现状保全证明或者案外人对该房产的收益证明等等，以上证据旨在证明自身的实体权利，而实体权利的确认审查是基石，目标是排除执行的异议审查。

2.案外人若要阻却普通金钱债权的执行，既可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也可以参照第二十九条的规定。笔者认为如果选择第二十九条规定来保障自身合法权益，那么就需要满足一定的前提条件才能行使，因为案外人已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律才选择了优先保护案外人的物权期待权。

如果案外人已支付的购房款还未超过总价款的50%时，是达不到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定的，此时物权期待权不能对抗申请执行人债权的执行，但由于《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释【2023】1号）第二条规定，只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

3.案外人若要阻却申请执行人享有抵押权、建设工程价款优先受偿权的金钱债权的执行，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即应提供在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；提供所购商品房系用于居住的证明且提供无房证明；提供付款凭证证明已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

4.海南有其特殊的限购政策，《海南执异之诉裁判指引》第九条和第十四条亦规定，如购买商品房的目的是为了转让并获取差价以及不符合海南省限购政策的情况下购买商品房，人民法院对其排除强制执行的诉讼请求依法不予支持；前者是非住房目的，违背了“房子只住不炒”的政策，后者是履行不能也不能获得法院支持。

如按照上述规定案外人异议不能获得支持，由于不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，限购政策只限制了物权变动，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同的无效。因此，案外人仍可基于该合同所享有的债权主张返还已付款项来救济。按照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释【2023】1号）第三条规定，商品房消费者可主张价款返还请求权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

作者：闭志杰律师，海南大晔律师事务所律师

核稿：胡景临律师，海南海伟迪律师事务所律师