法律三人行 | 胡景临律师：作为债权人想实现自己的债权，并没有想象的那么容易

众所周知，原告最希望的就是打赢官司，拿到胜诉判决。但是拿到胜诉判决就一劳永逸了吗？如果对方不履行，是不是还得申请法院强制执行？申请强制执行，法院一般会告诉你，申请执行人你要提供被执行人的财产线索。然而当你提供了对方的财产线索，法院也查封了对方的财产时，你是否会觉得终于是尘埃落定？

那我告诉你，在没有实际拿到钱之前，一切都没有结束。作为债权人想实现自己的债权，并没有想象的那么容易。

要回答上面的问题，有几个司法解释是无法回避的。一个是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》），尤其是其中的第二十八条及第二十九条。另一个是最高院刚出的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（下称《批复》），主要是其中的第二条和第三条。

《执行异议和复议规定》第二十八条及第二十九条的主要内容就是，当你作为债权人查封了登记在你债务人名下的不动产时，突然出来一个第三人说，你查封的不动产虽然登记在你的债务人名下但是已经卖给他这个第三人了，因此法院不能对该查封的财产进行执行，这个第三人要提供证据证明他符合以下两种情形：一个情形是，在你查封之前，这个第三人已经买了这个不动产了，并且已经合法占有使用了，也付了款，只是因为各种客观原因导致没过户；第二个情形是是，在你查封前已经发生了买卖行为，第三人所购该房产系用于居住的唯一住房，付款超过50%。如果第三人有证据证明其符合上述两种情形之一，则法院不得对该不动产执行。就这方面的细节问题海南省高级人民法院还专门出台了一个《关于审理执行异议之诉纠纷案件的裁判指引（试行）》，大家有空可以自行看看。

再说说前一段时间，最高院出的批复。其中第二条规定，“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”。实际上，这条应该是补充《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”通过另有规定的方式，将商品房消费者的物权期待权优先于优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

关于这条，最高院的本意是为了保护倾其所有购买了商品房却面临无法交房还要按月还房贷的这批购房人的利益，也是考虑维护社会稳定所需。但是在立法层面上面临一个问题，建设工程价款优先受偿权、抵押权都是《民法典》中规定的法定优先权，而商品房消费者的物权期待权（房屋交付请求权）的优先没有法律基础，只有最高院出的批复，该批复作为司法解释只能对具体法律条款的理解做出解释，而不能在法律没有任何条款的规定下，基于所谓的公平原则就直接创设一个优先权，这一点是本人不甚理解的地方。

原本物权法定，以登记为公示要件，登记在谁名下就是谁的。后面为了解决一些实际买卖了但没有进行过户登记的当事人的问题，出台了《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定，导致债权人的查封随时可能落空。现在又出台了批复，直接将买到烂尾的商品房购房者解救出来，那么谁来解救那些其他的债权人，建设工程价款、抵押款以及其他债权人，他们的债权难道是大风刮来的吗？

其实通过这样层层打补丁的方式，来维护各方面的利益，还不如一开始就切实推行预告登记制度，房屋买卖一旦交易就网签预告登记，这样最后要解除债权人的查封也清清楚楚，债权人也心服口服。

以上观点，仅为个人片面见解，如有不当，敬请批评指正！

作者：胡景临，海南海伟迪律师事务所律师

核稿：唐庆冬，北京德和衡（海口）律师事务所律师